В общем случае для оценки коммерческой недвижимости требуется большое количество документов, на основании которых проводится оценка того или иного объекта, определяется выбор подхода и метода его оценки.
Документы включают в себя перечень объектов оценки, документы, подтверждающие права собственности на объекты недвижимости, технические документы (техпаспорт БТИ), бухгалтерские документы (сведения об инвентарном номере и балансовой стоимости) и т.д.
Ниже приведен исчерпывающий перечень необходимых документов.
1. Реквизиты заказчика (в т.ч ОГРН и дата присвоения ОГРН) и сведения о лице, уполномоченном подписать договор о проведении оценки.
2. Правоустанавливающие документы на объект оценки (свидетельство о регистрации права собственности, договор купли-продажи, договор аренды и т.д.).
3. Техническая документация по объекту (технический паспорт БТИ, справка о техническом состоянии здания, экспликация, поэтажные планы).
4. Сведения о наличии обременении недвижимости, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию недвижимости.
5. Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на право пользования (собственности, аренды) земельным участком. Кадастровые планы земельных участков. Справка о величине земельного налога.
6. Бухгалтерская справка о балансовой (первоначальной и остаточной стоимости) имущества, подлежавшего оценке, с указанием инвентарного номера и даты постановки на баланс.
7. Справка об операционных расходах, связанных с оцениваемым имуществом (желательно в среднем за последний год, т.к. годовые учитывают сезонность), которые подразделяются на:
— условно-постоянные (налог на имущество, расходы по страхованию имущества);
— условно-переменные или эксплутационные (заработная плата обслуживающего персонала с начислениями, коммунальные, на содержание территории, на текущие ремонтные работы, прочие (расходы на безопасность, управление и т.д.));
— расходы на замещение (расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся элементов конструкций зданий (например, кровли, полы, санитарно-техническое оборудование, электрические устройства и т.п.)).
Следует учесть, что в каждом конкретном случае приведенный перечень может быть изменен, в зависимости от характеристик объекта, отрасли, к которой он относится, задачи оценки и других обстоятельств, влияющих на стоимость объекта оценки.
Задание на оценку объекта недвижимости в соответствии с ФСО-1 (в формате Word)